ТЕКСТ ОБРАЩЕНИЯ

Главе г. Кирова Быкову В.В.,

главе администрации г. Кирова Драному Д.Н.

зам.главы администрации г. Кирова Преснецову А.А.

начальнику управления градостроительства и архитектуры Рубцовой И.В.

Мы, собственники жилья микрорайона "Южный-2" - ТСЖ по ул. Ленина, 193/1, 193/2, 191, 191/1 - обеспокоены ситуацией вокруг строительства нашего микрорайона. А именно – отказом от строительства детского дошкольного учреждения,  существенными изменениями проекта строительства со стороны Застройщика "Кирово-Чепецкого управления строительства плюс К" (размеров, плотности застройки и интенсивности использования территории, которые не соответствуют градостроительным нормам), а также его действиями (строительством без получения разрешительной документации) и действиями/бездействиями соответствующих органов горадминистрации (Управления градостроительства и архитектуры г. Кирова, далее - Управления) в ответ на наши многочисленные обращения в течение 2010-2011 г.г.  

Мы настаиваем, что создается угроза нарушения наших имущественных и земельных прав, а также комфортных и благоприятных условий проживания, на которые мы рассчитывали при заключении договоров долевого участия в строительстве жилья и инвестировании личных средств в комплексное строительство нового микрорайона. Считаем также, что подобная схема комплексно-точечной застройки новых микрорайонов создает угрозу реализации ФЗ-214 "Закона о долевом участии в строительстве жилья" на территории г. Кирова (порядок в этой сфере по указу Президента должен быть наведен в каждом регионе до середины 2012 г.), Федеральной и муниципальной целевых программ «Доступное и комфортное жилье»,  противоречит многим положениям Земельного Кодекса РФ (далее ЗК РФ), Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) в отношении прав собственников многоквартирных домов, "Правилам землепользования и застройки города Кирова" (далее - "Правила"), а также создает неблагоприятный инвестиционный климат в муниципальном образовании "Город Киров", о котором, согласно положений ФЗ-131 и ст.2 "Правил" обязаны заботиться органы муниципальной власти и управления.

1.      С 2008 по 2011 г., заключая договоры долевого участия в строительстве жилья, на основании ст. 19,20,21 ФЗ-214 для объективного выбора предмета инвестиций мы имели право ознакомиться с градостроительным планом земельного участка и оценить все объекты в составе проекта нового микрорайона (в том числе плотность застройки, интенсивность использования застраиваемой территории, наличие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство). В Проектной документации было продекларировано здание детского дошкольного учреждения (ясли), а также спортивно-физкультурный комплекс. Наличие в проекте социальных объектов сыграло решающую роль для заключения многих договоров.

В 2010 г. застройщик перенес фундамент предполагаемого объекта, а к августу 2011 г. стало известно, что вместо здания детского дошкольного  учреждения Застройщик теперь планирует выстроить еще один многоквартирный дом. Причем Управление по заявлению Застройщика дало разрешение на корректировку плана застройки территории. По словам генерального директора «КЧУС» Кочурова С.И., на первых этажах будет размещен детский сад семейного типа. Однако посещать его смогут только дети работников КЧУС, проживающие в данном микрорайоне. 

Согласно данным проверки прокуратуры Ленинского района г. Кирова (ответ от 21.09.11), срок действия разрешения на ранее запланированный д/с истек 16.04.11,  проект многоквартирного дома находится на экспертизе, разрешения на строительство у Застройщика нет, однако строительство дома идет с конца июля 2011 г. Считаем, что подобное отклонение от первоначального градостроительного решения, действия Застройщика и Управления ущемляют в правах жителей территории, которые вложили средства в строительство домов и являются фактически единственными инвесторами застройки. Сегодня семьи  детьми вынуждены подыскивать детсады вдали от дома. А территория соседних микрорайонов - Южный-1 и Южный-2, на которой уже проживает порядка 4000 человек – лишается возможности пользоваться общедоступным и бесплатным дошкольным и школьным образованием в непосредственной близости от места проживания.

Просим разъяснить, на каких условиях было первоначально запланировано строительство встроенно-пристроенного здания детского дошкольного учреждения, из каких источников было предусмотрено финансирование этого объекта, не был ли этот объект по договору аренды земельного участка так называемым «социальным обременением» для Застройщика и по каким причинам строительство детских яслей так и не было осуществлено?

2.      Согласно национальным градостроительным стандартам и требованиям к «селитебной территории» (СНиП 2.07.01-89* от 1994 г., а с 20.05.2011 – согласно СП 42.13330.2011, т.е. актуализированной редакции СНиП 2.07.01-89*), «расчетная плотность населения микрорайона  при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м 2 на 1 чел. (в г. Кирове норма - 19, 4 кв.м./чел) не должна превышать 450 чел/га». Эти же нормы приняты в «Правилах», т.е. гарантируют соблюдение санитарно-гигиенических, эпидемиологических, противопожарных норм, перспектив развития территории в плане ресурсоснабжения и комфортных условий проживания.

На основе градостроительных норм можно сделать вывод, что на арендуемом КЧУС земельном участке площадью 29874 кв.м. (почти 3 га) должно было быть запроектировано  жилых зданий не больше 27000 кв.м с плотностью проживания не более 1350 человек/3 га (или 26200 кв.м – согласно нормам обеспеченности жилой площадью в г. Кирове). Сегодня на этой территории уже введено в эксплуатацию 4 многоквартирных дома общей площадью 18138, 73 кв.м (по данным управляющих компаний, размещенным на их сайтах). Достраиваются два 18-этажных жилых дома общей площадью 12369 кв.м. (по данным проектной декларации КЧУС, размещенной на сайте). Кроме того, на этой же территории размещены: 1) магазин площадью 3776 кв.м; 2) торгово-офисное здание (по проекту – 2 этажа площадью 4295,34 кв.м.; фактически выстроено 4 этажа –площадью около 6-7 тыс. кв.м.).

Итого: общая площадь застройки микрорайона «Южный-2» на земельном участке меньше 3 га уже составляет больше 40000 тыс кв. м. при нормативных  27000 кв.м. Стоит учитывать и то, что все объекты должны быть обеспечены земельными участками, необходимыми для обслуживания зданий (для многоквартирных домов -  площадью не менее 14, 5 кв.м/1 чел )

Согласно другим показателям (норма жилой площади на 1 чел в г. Кирове – 19, 4 кв. м и площадь земельного участка на 1 чел для домов выше 6 этажей – не менее 14, 5 кв.м) – коэффициент плотности застройки для многоквартирных домов  не должен превышать  0,8-0,9 (в «Правилах» этот термин введен, но его нормативная величина не обозначена). На данный момент этот коэффициент в микрорайоне «Южный-2» уже составляет  1,34. Таким образом, площадь выделенного КЧУС земельного участка по градостроительным нормам не позволяет возвести еще один многоквартирный дом, тем более – с детским садом, для которого должны быть установлены повышенные требования к безопасности и площади занимаемого земельного участка. Однако по заявлению КЧУС корректировка градостроительного плана земельного участка Управлением все-таки была проведена.

Считаем, что лоббирование Управлением интересов застройщика идет в разрез с имущественными и земельными правами и интересами кировчан, которые инвестировали в строительство микрорайона «Южный-2» свои сбережения и заемные средства в надежде на комфортные условия проживания и рентабельность недвижимости. Изменение проекта снижает рыночную стоимость по сравнению с продекларированной.

Так, по требованиям Градостроительного законодательства при проектировании новых территорий необходимо учитывать «перспективы развития поселений за пределами расчетного срока… до 20 лет», в том числе с учетом уровня достатка населения территории (например, с учетом обеспеченности автомобильными средствами). Например, автостоянки для жилых домов в «Южном-2» спроектированы из следующих показателей: на 10 машиномест для 107-квартирного дома, на 20 мест – для 200-квартирного 18-этажного дома. Опыт проживания на этой территории показал, что в новых микрорайонах, как минимум, 40-50% жильцов имеют в собственности автомобили. Уже сейчас в микрорайоне не хватает парковочных мест. А следовательно, после сдачи двух 18-этажных домов и продажи офисно-торговых помещений  часть машин будет вынуждена парковаться на улице Ленина – единственной автомагистрали, которая связывает южное (Нововятское) направление с центром города. Парковка на проезжей части может усугубить и без того плотный транспортный поток  в этом направлении. 

По требованиям СП 42.13330.2011 также 10% территории должно быть отдано под детские площадки, 25% должно быть озеленено, для зданий выше 9 этажей должны быть предусмотрено внутридомовые дороги в 2 полосы. Доступность детских садов должна находиться в радиусе 300 м, школы – не более 500 м. Однако семьи с детьми сегодня вынуждены искать места в детских садах, школах и выезжать на прогулку в парковые зоны в серьезной отдаленности от микрорайона. Строительство еще одного дома превратит перспективный микрорайон в район с неудовлетворительными условиями проживания.

Просим разъяснить, на основании каких градостроительных норм Управление, наделенное разрешительными полномочиями,  сегодня идет на поводу у Застройщика и тем самым усугубляет неудовлетворительные градостроительные характеристики нового микрорайона (по плотности застройки и степени благоустроенности)?  Просим обосновать ответ с учетом градостроительных нормативов.

3.           Считаем, что подобные действия и конфликты интересов собственников и Застройщика были бы невозможны, если бы в г. Кирове строго соблюдались положения ЗК РФ, ЖК РФ, ФЗ-189 о правах собственников многоквартирных домов на земельный участок. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит в том числе и земельный участок, на котором расположен указанный дом. В силу прямого указания закона он является элементом общего имущества, переходит в собственность бесплатно. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. И согласно п. 6 ст. 16 ФЗ-189 «О введение в действие Жилищного Кодекса РФ» эта процедура должна была проводиться до сдачи дома в эксплуатацию («п. 6 Многоквартирные дома должны приниматься приемочной комиссией  только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены эти дома»). 

В отношении домов в микрорайоне «Южный-2» процедура установления размеров и границ при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не была проведена. А следовательно, Застройщик, в обход уже наступивших прав третьих лиц на землю,  превысил свои права по договору аренды земельного участка, перераспределяя землю в своих интересах. В ответах Управления на неоднократные обращения жильцов сообщается, что установление границ земельных участков и благоустройство будет проведено после сдачи всего микрорайона – в конце 2012 г.

Подобный «земельный» порядок, не соответствующий требованиям федерального законодательства, и создает предпосылки для одностороннего изменения проекта строительства Застройщиком, способствует росту числа судебных разбирательств между собственниками и Застройщиком по недействительным сделкам, совершенным под влиянием заблуждения (согласно ст. 9 ФЗ-214). Это лишает нас права в полной мере пользоваться придомовой территорией, благоустраивать ее в интересах всех собственников помещений и их безопасного проживания, а также участвовать в муниципальных программах по благоустройству. Мы не можем устроить пешеходные зоны, зоны для прогулок детей, парковки, заключить договоры по освещению придомовой территории (получен отказ «Кировсвет»), организовать нормальный вывоз мусора и установить контейнеры и т.д. Между тем, обязанность по содержанию за свой счет коммунальных сетей, расположенных под этими земельными участками, с момента сдачи дома лежит на наших ТСЖ.

Поскольку Застройщик КЧУС, в расчете на безоговорочное получение разрешительной документации от Управления, уже приступил к строительству многоэтажного здания, а также проигнорировал Представление Прокуратуры Ленинского района г. Кирова об устранении выявленных нарушений, на данный момент собственники расположенных рядом и уже заселенных домов лишены возможности беспрепятственного пользования земельными участками, необходимыми для их обслуживания. Часть стройки расположена на территории земельного участка дома по ул. Ленина, 193/2, строительный транспорт КЧУС паркуется на территории дома по ул. Ленина, 191/1, на данный момент из-за забора стройки блокирован подъезд пожарных машин к ¼ части дома по Ленина 193/2, строительный кран переносит грузы в непосредственной близости от окон домов, над пешеходными зонами и автостоянками. Все это создает угрозу безопасности нашего проживания из-за точечного строительства объекта.

Мы считаем такое положение дел грубым нарушением своих прав. А ответы Управления – отписками и нежеланием прислушиваться к мнению населения территории, которые являются равноправными участниками земельных отношений в муниципалитете. В силу статьи 305 ГК РФ как законные владельцы земельных участков, на которых расположены построенные и заселенные дома и которые необходимы для эксплуатации зданий, мы имеем право требовать устранения всяких нарушений своих прав. 

В свою защиту, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П,  ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также п. 2 ст. 11 и ст. 18 «Правил» мы намерены в индивидуальном порядке направить заявления о формировании земельных участков под многоквартирными домами на застроенной и не разделенной на земельные участки территории, обремененной правами третьих лиц. Напомним, что на основании постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П теперь для этого не требуется решения общего собрания собственников.

До времени установления размеров и границ земельных участков под  нашими многоквартирными домами, согласно всем установленным нормативам, просим приостановить любые действия, связанные со строительством дома по ул. Ленина, 191/2. А также приложить все усилия в пределах Ваших полномочий по недопущению возведения данного объекта на территории микрорайона.

Добавим, что согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10, собственники помещений имеют право оспаривать действия (бездействия) органов власти по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, по разработке документаций по планировке территории, а также иные действия органов власти по распоряжению земельными участками.

Принимая во внимание комплексное жилищное строительство новых микрорайонов в г. Кирове по муниципальной целевой программе «Развитие жилищного строительства на территории муниципального образования «Город Киров» на 2011 – 2015 г.г ", по которой за 5 лет г. Киров планирует привлечь в жилищное строительство порядка 29 млрд. рублей частных сбережений и заемных средств, считаем, что наша ситуация носит отнюдь не локальный характер.  Подобные нарушения могут затронуть интересы десятков тысяч кировских семей, создавая для них кабальные условия сделки. И это непременно скажется на уровне доверия кировской общественности городским властям.

Напомним, что жители города (если не брать во внимание финансирование по федеральным жилищным программам) сегодня являются фактически единственными инвесторами в деле увеличения и обновления жилищного фонда областного центра. Новые микрорайоны оказывают положительное влияние на инвестиционную привлекательность всего региона в целом, способствуют росту экономики, уровню комфорта и жилищной обеспеченности. Однако отношение к внутреннему инвестору в г. Кирове на примере комплексной застройки микрорайона «Южный-2», а также ужасающих строительных недоделок не выдерживает никакой критики.  На своем опыте мы поняли, что благоприятный инвестиционный климат, о котором призваны заботиться органы местной власти, начинается с создания доверия, ответственности и четкого выполнения обещаний и проектов строительства.

Поскольку в течение 2010-2011 г.г. наши неоднократные обращения в администрацию г. Кирова не привели к пониманию наших проблем со стороны Управления и Застройщика, считаем необходимым направить копии данного обращения Губернатору Кировской области, в областную прокуратуру, в Управление государственного строительного надзора, в Департамент жилищного строительства Кировской области, в Аппарат Главного федерального инспектора.

Предлагаем администрации г. Кирова в установленный законом срок дать ответ на наши вопросы, а также уведомить нас, какие меры в отношении защиты имущественных и земельных прав участников долевого строительства микрорайона «Южный-2» Вы намерены предпринять. Просим направить ответ на адреса председателей наших ТСЖ.

Оставляем за собой право при неразрешении ситуации силами муниципальных властей и областных ведомств направить обращение в Министерство регионального развития РФ, которое курирует реализацию программу «Жилище» в регионах, в Фонд развития ЖКХ, а также в Администрацию Президента РФ.

Также намерены отстаивать все заявленные права в суде.